양도소득세란?
양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도(매도)할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고 각종 공제를 적용한 후 세율을 곱하여 산출합니다.
양도소득세 계산 구조
양도소득세는 다음 순서로 계산합니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(250만원)
- 양도소득세 = 과세표준 × 세율
- 총 납부세액 = 양도소득세 + 지방소득세(10%)
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양도소득세 계산기 바로가기
양도가액과 취득가액을 입력하면 예상 세액을 바로 확인할 수 있습니다.
1세대1주택 비과세
가장 중요한 절세 방법은 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 것입니다. 요건은 다음과 같습니다.
- 1세대(배우자 + 동일 주소 가족)가 국내에 1주택만 보유
- 2년 이상 보유 (취득일부터 양도일까지)
- 조정대상지역은 2년 이상 거주 요건 추가
- 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세, 초과분만 과세
장기보유특별공제
3년 이상 보유한 부동산은 양도차익에서 일정 비율을 공제받을 수 있습니다.
일반 부동산
- 연 2%, 최대 30% (15년 보유)
1세대1주택 (비과세 초과분)
- 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%
- 10년 보유 + 10년 거주 시 최대 공제
세율
보유기간별 세율
- 1년 미만: 70% (단기 투기 방지)
- 1~2년: 60%
- 2년 이상: 기본세율 (6%~45%) 적용
기본세율 (2년 이상 보유)
종합소득세와 동일한 누진세율이 적용됩니다.
- 1,400만원 이하: 6%
- 1,400만 ~ 5,000만원: 15%
- 5,000만 ~ 8,800만원: 24%
- 8,800만 ~ 1.5억원: 35%
- 1.5억원 초과: 38%~45%
필요경비로 인정되는 항목
양도차익을 줄이기 위해 다음 비용을 필요경비로 공제받을 수 있습니다.
- 취득세 (취득 시 납부한 세금)
- 중개보수 (취득·양도 시 부동산 수수료)
- 법무사 비용 (소유권 이전 등기 비용)
- 자본적 지출 (발코니 확장, 시스템 에어컨 설치 등 가치 증가 비용)
- 인테리어 비용 중 자본적 지출에 해당하는 항목
신고 기한과 방법
- 예정신고: 양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 확정신고: 다음 해 5월 (다른 소득과 합산 신고)
- 홈택스 전자신고 또는 세무서 방문 신고 가능
절세 체크리스트
- 1세대1주택 비과세 요건 충족 여부 확인
- 장기보유특별공제 적용 가능 여부 확인 (3년 이상 보유?)
- 필요경비 영수증(취득세, 중개비, 인테리어) 보관
- 양도 시기 조절 (보유기간 2년 넘기기)
- 기본공제 250만원 적용 확인
- 비과세 상한(12억원) 초과 시 세무사 상담 권장