전세 사기 유형 5가지
전세 사기는 수법이 다양하고 갈수록 교묘해지고 있습니다. 대표적인 5가지 유형을 미리 파악해두면 피해를 예방하는 데 크게 도움이 됩니다.
| 유형 | 수법 | 핵심 예방법 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 근저당 등 선순위 채권 + 전세 보증금이 집값을 초과하여 경매 시 보증금 전액 회수 불가 | 등기부등본 을구 근저당 확인 + 전세가율 70% 이하 유지 |
| 이중계약 | 동일 주택에 복수의 임차인과 계약하거나, 매매 계약과 전세 계약을 동시 진행하여 보증금 편취 | 잔금일 당일 등기부등본 재확인 + 계약 당일 전입신고 즉시 처리 |
| 신탁사기 | 소유권이 신탁회사로 이전된 주택을 임대인이 수탁자 동의 없이 임의로 전세 계약 | 갑구 신탁 표기 확인 + 신탁회사 동의서 징구 |
| 대리인 사기 | 집주인을 사칭하거나 위조된 위임장으로 계약을 체결한 후 보증금 편취 | 집주인 본인 신분증·등기권리증 직접 확인 + 위임장·인감증명서 원본 검토 |
| 무허가·위반건물 | 불법 증축·용도 변경 건물로 주택임대차보호법 적용이 제한되어 보증금 보호 불가 | 건축물대장 발급하여 현황과 실제 건물 일치 여부 확인 |
계약 전 필수 확인: 등기부등본 읽는 법
등기부등본은 전세 계약에서 가장 중요한 서류입니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 열람, 1,000원에 발급받을 수 있습니다. 계약 전 반드시 확인하고, 잔금 지급 당일 다시 한번 열람하여 변동 사항이 없는지 최종 점검하세요.
갑구 (소유권에 관한 사항)
갑구에는 소유권 관련 내용이 기재됩니다. 아래 항목을 중점적으로 확인하세요.
- 소유자 확인: 등기부등본상 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 신분증과 대조합니다. 대리인이 계약하는 경우 위임장 및 인감증명서 원본을 반드시 받아야 합니다.
- 가압류·가처분·경매개시결정: 갑구에 이러한 표기가 있으면 법적 분쟁이 진행 중이거나 채권자가 이미 법적 조치를 취한 상태입니다. 계약을 피하거나 전문가와 상담하세요.
- 신탁 등기: 갑구에 "신탁"이 기재되어 있으면 소유권이 신탁회사에 있는 상태입니다. 임대인이 수탁자(신탁회사)의 동의를 받았는지 서면으로 확인해야 합니다.
을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
을구에는 저당권, 근저당권, 전세권 등이 기재됩니다. 가장 중요한 것은 근저당 확인입니다.
- 근저당 채권최고액 확인: 근저당 채권최고액은 실제 대출금의 약 120~130%로 설정되는 것이 일반적입니다. 따라서 실제 대출 잔액을 추정하려면 채권최고액 ÷ 1.2로 계산합니다.
- 선순위 채권 확인: 내 전세 보증금보다 먼저 등기된 근저당, 전세권 등이 선순위 채권입니다. 경매가 진행될 경우 선순위 채권자가 먼저 변제받으므로, 선순위 채권 + 내 보증금이 낙찰 예상가를 초과하면 보증금 전액 회수가 어렵습니다.
- 안전한 전세가율 기준: 통상적으로 (선순위 채권 합계 + 전세 보증금) ÷ 매매 시세가 70% 이하인 경우를 안전 범위로 봅니다. 80%를 넘으면 전세보증보험 가입도 어려울 수 있습니다.
계약 시 주의사항
집주인 본인 확인
계약서 서명 전 반드시 임대인의 신분증을 직접 확인하고 등기부등본상 소유자와 동일인인지 대조하세요. 부득이하게 대리인이 계약하는 경우에는 아래 서류를 모두 원본으로 받아야 합니다.
- 집주인 명의의 인감증명서 (3개월 이내 발급본)
- 집주인 인감도장이 날인된 위임장
- 대리인 신분증
- 집주인과 직접 통화하여 대리 계약 의사 확인
계약금 10% 규칙
계약금은 통상 보증금의 5~10% 수준으로, 지나치게 높은 계약금을 요구하면 의심해야 합니다. 계약금은 현금보다 계좌이체로 지급하고, 반드시 집주인(소유자) 본인 명의 계좌로 이체해야 합니다. 이체 시 메모란에 "전세계약금"이라고 기재해두면 추후 분쟁 시 증거가 됩니다.
특약 삽입
전세 계약서에는 아래 특약 조항을 반드시 삽입하세요. 특약은 법적 효력이 있으므로 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다.
- 계약 체결 후 근저당 추가 설정 금지 및 위반 시 임차인의 즉시 해지 권리
- 보증금 반환 지연 시 연 [ ]% 이율의 지연이자 지급
- 임대 기간 중 매매·경매 등으로 소유자 변경 시 보증금 전액 승계 조항
- 잔금 지급 전 근저당 등 선순위 채권 완전 해소 조건
- 전세보증금반환보증보험 가입을 임대인이 방해하지 않을 것
전세 특약 서식 바로가기
전세계약 보증금 보호를 위한 핵심 특약 조항 모음을 확인하고 다운로드하세요.
전세보증금반환보증보험
전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 반환해주는 제도입니다. 최근 전세 사기 피해가 급증하면서 사실상 전세 계약의 필수 안전장치로 자리 잡았습니다. 가입이 가능하다면 반드시 가입하는 것을 강력히 권장합니다.
HUG / SGI / HF 비교
| 구분 | HUG (주택도시보증공사) | SGI서울보증 | HF (한국주택금융공사) |
|---|---|---|---|
| 보증 한도 | 수도권 7억, 지방 5억 | 제한 없음 (심사 후 결정) | 수도권 7억, 지방 5억 |
| 보증료율 | 연 0.04~0.154% | 연 0.183~0.208% | 연 0.02~0.06% |
| 전세가율 요건 | 주택가격의 100% 미만 | 주택가격의 100% 미만 | 주택가격의 100% 미만 |
| 가입 시기 | 계약 후 잔금일 ~ 계약 만료 6개월 전 | 계약 후 잔금일 ~ 계약 만료 1개월 전 | 계약 후 잔금일 ~ 계약 만료 3개월 전 |
| 신청 방법 | HUG 홈페이지·앱·지사 | SGI 홈페이지·앱 | HF 홈페이지·모바일 |
가입 조건
- 전입신고 및 확정일자 완료 (가입 전 필수)
- 주거용 건물 (아파트·연립·다세대·단독주택 등)
- 전세가율이 주택가격의 일정 수준 이하 (기관별 상이)
- 계약 기간 1/2 경과 이전에 가입 (기관에 따라 상이)
가입 시기
보증보험은 잔금을 지급한 당일 또는 이후 가능한 한 빨리 가입하는 것이 좋습니다. 전입신고와 확정일자를 먼저 처리한 뒤 신청하세요. 계약 기간의 절반이 지나거나 만료 시점이 너무 가까워지면 가입 자체가 불가능해질 수 있으므로, 이사 직후 바로 가입 가능 여부를 확인하세요.
전입신고 + 확정일자
전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금을 법적으로 보호하는 핵심 수단입니다. 잔금 지급 당일 즉시 처리하는 것이 가장 안전합니다.
대항력 발생 요건
대항력은 주택의 인도(실제 거주) + 전입신고가 모두 완료된 다음 날 0시부터 발생합니다. 대항력이 있으면 집이 경매나 매각되어 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 전입신고는 가까운 주민센터 방문 또는 정부24(gov.kr) 온라인으로 처리 가능합니다.
우선변제권
우선변제권은 대항력 + 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 확정일자는 주민센터에서 임대차계약서 원본을 지참해 신청하거나 인터넷등기소에서 온라인으로 처리할 수 있으며, 비용은 인지세 600원입니다. 전입신고와 동시에 처리하면 가장 효율적입니다.
소액임차인 최우선변제
주택임대차보호법은 일정 보증금 이하의 소액 임차인에게 경매 시 최우선 변제 혜택을 부여합니다. 서울의 경우 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인은 최대 5,500만 원까지 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다 (2026년 기준, 지역별 상이). 이 혜택은 전입신고와 주택 인도가 완료된 임차인에게만 적용됩니다.
피해 발생 시 대처법
전세 사기 피해가 의심되거나 임대인이 보증금 반환을 거부하는 경우, 아래 절차를 순서대로 진행하세요. 시간이 지날수록 회수가 어려워지므로 즉각적인 대응이 중요합니다.
1단계: 내용증명 발송
임대 기간 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 먼저 내용증명을 발송하여 공식적으로 반환을 요구합니다. 내용증명은 법적 분쟁의 기산점을 만들고 임대인에게 심리적 압박을 가하는 효과가 있습니다. 우체국 방문 또는 인터넷 우체국(epost.go.kr)에서 발송할 수 있습니다.
내용증명 서식 바로가기
보증금 반환을 공식 요구하는 내용증명을 작성하고 다운로드하세요.
2단계: 임차권등기명령 신청
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 경우, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 임차권등기명령이 완료되면 이사 후에도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 신청 비용은 비교적 소액이며, 임차권등기가 완료되면 임대인의 신용에도 타격이 가해져 보증금 반환을 유도하는 효과도 있습니다.
3단계: 보증보험 청구
전세보증금반환보증에 가입한 경우 보증기관에 보험금을 청구합니다. 보증기관은 임차인에게 먼저 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사합니다. 청구 시에는 계약 종료 사실과 임대인의 반환 거부를 입증하는 서류(내용증명 등)를 함께 제출해야 합니다.
4단계: 보증금반환 소송 또는 경매 신청
보증보험이 없거나 가입이 어려웠던 경우, 민사소송 또는 경매 신청으로 보증금 회수를 시도합니다.
- 소액사건심판: 청구 금액이 3,000만 원 이하인 경우 간이한 절차로 진행 가능합니다.
- 민사소송: 보증금 반환 청구 소송으로 확정 판결을 받은 뒤 강제집행합니다.
- 임의경매 신청: 확정일자 + 대항력을 갖춘 경우 주택에 대해 직접 경매를 신청할 수 있습니다.
- 전세사기 피해자 지원: 전세사기피해자 지원 특별법에 따라 피해자로 인정되면 긴급 주거지원, 저리 대출, 법률 지원 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 한국토지주택공사(LH) 또는 주택도시보증공사 (HUG)에 문의하세요.