2026년 종합부동산세(종부세) 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지서는 11월 하순에 오지만, 대상인지와 대략의 금액은 지금 공시가격만으로 확인할 수 있습니다. 이 글은 2026년 귀속분에 적용되는 종합부동산세법과 시행령 기준으로 썼습니다.
종부세 대상인지 먼저 확인하기
종부세는 6월 1일(과세기준일) 현재 본인 명의로 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 금액이 아래 공제금액을 넘을 때 냅니다. 기준은 시세가 아니라 공시가격입니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회합니다.
- 1세대 1주택자: 12억원
- 그 밖의 개인(2주택 이상, 부부 공동명의를 특례 없이 각자 계산하는 경우 등): 9억원
- 법인: 공제 없음(0원)
종부세는 사람별로 계산합니다. 부부가 집을 한 채씩 가지고 있으면 세대 기준으로는 2주택이지만, 종부세는 남편과 아내가 각자 9억원 공제를 받고 따로 계산합니다. 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 주택 1채를 가진 거주자를 말합니다.
계산 순서
- 과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
- 산출세액 = 과세표준 × 세율(아래 표, 구간별 누진)
- 재산세 중복분 공제: 같은 금액에 이미 낸 재산세를 뺍니다
- 1세대 1주택 세액공제: 고령자·장기보유 공제를 합쳐 최대 80%
- 세부담 상한: 올해 재산세와 종부세 합계가 작년 합계의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않습니다
- 농어촌특별세 = 종부세 × 20%를 더해 고지됩니다
주택분 세율 (개인)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
세율은 구간을 넘는 금액에만 높은 세율을 적용하는 누진 방식입니다. 3주택 이상도 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 세율이 같고, 12억원을 넘는 금액부터 차이가 납니다. 법인은 공제 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%를 과세표준 전체에 적용합니다(공익법인·공공주택사업자 등 일부는 예외).
재산세 중복분 공제
종부세 과세표준에 해당하는 금액에는 7월과 9월에 낸 재산세가 이미 일부 붙어 있습니다. 같은 금액에 두 번 과세하지 않도록 그 재산세를 종부세에서 뺍니다. 정확한 금액은 실제 부과된 재산세 합계에 비율을 곱해 정하므로 고지서에서 확인해야 하고, 대략 "종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(1세대 1주택 45%, 그 밖에 60%) × 0.4%"로 어림하면 됩니다.
계산 예시
1세대 1주택, 공시가격 15억원, 만 50세, 5년 보유
- 과세표준: (15억 - 12억) × 60% = 1억8,000만원
- 산출세액: 1억8,000만원 × 0.5% = 90만원
- 재산세 중복분(어림): 1억8,000만원 × 45% × 0.4% = 32만4,000원
- 장기보유 세액공제 20%: (90만 - 32만4,000) × 20% = 11만5,200원
- 종부세 46만800원 + 농어촌특별세 9만2,160원 = 약 55만2,960원
개인 2주택, 공시가격 합계 20억원
- 과세표준: (20억 - 9억) × 60% = 6억6,000만원
- 산출세액: 360만원 + (6억6,000만 - 6억) × 1.0% = 420만원
- 재산세 중복분(어림): 6억6,000만원 × 60% × 0.4% = 158만4,000원
- 종부세 261만6,000원 + 농어촌특별세 52만3,200원 = 약 313만9,200원
종합부동산세 계산기로 내 세액 확인하기
공시가격 합계, 주택 수, 나이, 보유 기간을 넣으면 위 순서대로 계산합니다.
1세대 1주택 특례
1세대 1주택자는 일반 개인보다 두 가지를 더 받습니다.
- 공제금액 12억원(일반 9억원)
- 세액공제: 6월 1일 기준 나이와 보유 기간에 따라 아래 공제율을 더해 최대 80%까지
| 고령자 (만 나이) | 공제율 | 장기보유 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
주택이 2채여도 1주택자로 계산받는 경우
다음 주택을 함께 가진 경우에는 9월 16일~30일에 신청하면 1세대 1주택자로 계산합니다. 이때 추가 주택의 공시가격은 합산하지만, 세액공제는 추가 주택분 세액에는 적용하지 않습니다.
- 일시적 2주택: 새 주택을 산 날부터 3년이 지나지 않은 경우(조정대상지역에 종전 주택이 있는 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 산 경우는 2년)
- 상속주택: 상속일부터 5년 이내, 지분율 40% 이하, 지분 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 중 하나
- 지방 저가주택: 수도권 밖(광역시의 구 지역과 세종시 동 지역 제외)에 있는 공시가격 4억원 이하 주택 1채. 수도권 중 경기 가평·연천, 인천 강화·옹진도 포함
- 주택 건물 없이 다른 주택의 부속토지만 가진 경우
2026년 1월 1일 이후 취득한 인구감소지역(비수도권 인구감소관심지역 포함) 주택 가운데 가격 등 요건을 갖춘 주택은 주택 수에서 빠집니다. 요건이 지역마다 다르므로 국세청 안내문이나 세무서에서 확인하세요.
부부 공동명의 1주택
부부가 집 한 채를 공동명의로 가진 경우 두 가지 중 하나를 고릅니다. 기본 방식은 부부가 각자 지분에 해당하는 공시가격에서 9억원씩 공제받는 것이고, 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 한 사람을 납세의무자로 정해 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다. 2026년부터는 지분율과 관계없이 부부 합의로 납세의무자를 정할 수 있습니다. 나이가 많거나 오래 보유한 사람을 납세의무자로 정하면 세액공제가 커집니다. 지분이 절반씩이고 공시가격이 18억원 이하이면 기본 방식에서 두 사람 모두 9억원 공제 안에 들어가므로 종부세가 없습니다.
2026년 신고·납부 일정
| 날짜 | 내용 |
|---|---|
| 6월 1일 | 과세기준일. 이날 소유자가 1년치를 냅니다 |
| 9월 16일~30일 | 합산배제(임대주택 등) 신고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 특례 신청, 부부 공동명의 1주택자 특례 신청 (2026년분은 마감) |
| 11월 26일까지 | 세무서가 고지서 발송(납부기간 시작 5일 전까지) |
| 12월 1일~15일 | 납부기간. 고지 내용이 다르면 이 기간에 직접 신고·납부 가능 |
| 12월 11일(금) 권장 | 1세대 1주택자 납부유예 신청. 법정 기한은 납부기한 3일 전인 12월 12일로 토요일이라 금요일까지 신청하는 편이 안전합니다 |
| 2027년 6월 15일 | 분납 신청한 금액의 납부기한 |
이미 지난 9월에 특례를 신청하지 못했다면 12월 1일~15일에 직접 신고하면서 특례를 반영할 수 있는지 관할 세무서에 문의하세요. 이전 해에 신청했고 내용이 바뀌지 않았다면 올해 다시 신청하지 않아도 됩니다.
분납과 납부유예
분납
종부세가 250만원을 넘으면 일부를 납부기한 다음 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 2026년분은 2027년 6월 15일까지입니다. 분납 신청은 납부기한(12월 15일)까지 홈택스나 세무서에서 합니다.
- 세액 250만원 초과 500만원 이하: 250만원을 넘는 금액을 분납
- 세액 500만원 초과: 세액의 50% 이하를 분납
예를 들어 종부세가 400만원이면 12월에 250만원, 6월까지 150만원을 내면 됩니다. 1,000만원이면 12월에 500만원, 6월까지 500만원입니다.
1세대 1주택자 납부유예
다음 요건을 모두 갖추면 집을 팔거나 증여·상속할 때까지 주택분 종부세 납부를 미룰 수 있습니다. 유예받는 세액만큼 담보를 세무서에 맡겨야 하고, 나중에 낼 때 이자상당가산액이 붙습니다.
- 6월 1일 현재 1세대 1주택자(부부 공동명의 특례 포함)
- 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유
- 직전 연도 총급여 7,000만원 이하 또는 종합소득금액 6,000만원 이하
- 올해 주택분 종부세가 100만원 초과
2027년 이후 바뀔 수 있는 내용
재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 종부세를 주택 수보다 주택 가액과 거주 여부 중심으로 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제를 14억원으로 올리고, 공정시장가액비율을 2027년부터 70%로 높이는(3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%) 안입니다. 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 정부안이고 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 2026년 12월에 내는 종부세는 이 글의 현행 기준으로 계산합니다.